Tout d’abord, pour ceux ne sachant pas ce qu’est le Pinel :
Définition :
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Le principe de ce dispositif est que l’investisseur achète un bien neuf qu’il s’engage à louer à un certain prix pendant une durée déterminée en échange de quoi il va bénéficier d’une réduction d’impôt qui sera étalée sur la période d’engagement de location.
L’investisseur s’engage alors sur une durée de 6, 9 ou 12 ans augmentant en fonction de la durée choisie sa réduction d’imposition.
6 ans : 12% de réduction d’impôt (36.000 euros maximum ou 6.000 euros/an)
9 ans : 18% de réduction d’impôt (54.000 euros maximum ou 6.000 euros/an)
12 ans : 21% de réduction d’impôt (63.000 euros maximum ou 6.000 euros/an sur les neuf premières années puis 3.000 euros/an sur les trois dernières)
A noter que la réduction d’impôt par le biais de niche de défiscalisation est plafonnée à 10 000€ par an et par foyer, avec un Pinel il restera alors 4 000€ de défiscalisation possible avec FCPI, FIP …
Ce que j’en pense :
Tout d’abord, leurs arguments :
« Un 3 pièces à seulement 250 000 € » !
Bon, on commence fort par le premier argument, 250 000€ pour un 3 pièces…, bon ok c’est du neuf mais comparez les prix au m² des biens dans votre ville par rapport à ceux proposés par les organismes de la loi PINEL. En moyenne, le prix d’un appartement PINEL est 10% plus cher. Leur réponse, « Oui mais les frais de notaire sont réduits ». Il est vrai qu’il faudra compter 2/3 % contre 7/8% habituellement mais il ne faut pas être mathématicien pour comprendre que ca n’égale pas les 10% du prix de l’appartement supplémentaire.
« Une revalorisation de loyer tous les ans » !
Bon ok, une revalorisation et encore quand l’indice de revalorisation des loyers le permet car il est plus en baisse qu’en hausse ! Aussi, les prix des loyers, comme indiqué dans la définition, sont plus bas pour donner accès à des logements neufs aux personnes moins aisées, en moyenne 10% en dessous des prix du marché. Donc même si vous arrivez à faire passer 1% par an çà ne cassera pas 3 pattes à un canard !
« Une réduction d’imposition jusqu’à 6000€ » !
Un exemple vaut mieux qu’un long discours. Admettons qu’on achète un Pinel à 250 000 € sur 9 ans. Comme nous l’avons vu plus haut, la réduction pour 9 ans de Pinel est de 18%.
250 000 x 18% = 45 000 € de réduction d’impôt sur 9 ans soit 5000€ par an ou 18/9 = 2% de réduction par an
A cela il faut enlever l’imposition sur les 9 ans de revenus fonciers et la CSG CRDS soit environ 10 000€
Soit une réduction à 35 000€, soit 3 900€ de réduction par an
Donc, effectivement, « jusqu’à 6 000€ » mais faites bien le compte !
« Avec l’explosion du marché, vous allez pouvoir le revendre plus cher » !
On ne va pas se mentir, faites-vous une idée par vous-même si vous le désirez sur les sites d’annonces immobilières… les prix ne vont pas exploser du jour au lendemain ni même dans 9 ans au terme du Pinel. Il faut déjà considérer que vous êtes déjà parti avec un handicap en ayant acheté environ 10% plus cher. Aussi, il faut considérer que c’est un programme, donc vous n’êtes pas le seul à avoir investi dans le même immeuble/quartier. Dans 9 ans, imaginez le nombre d’investisseurs qui vont revendre leur bien !
Conclusion
Vous l’aurez compris au vu des arguments, n’investissez pas dans le Pinel ! En espérant que vous pourrez défendre vos arguments devant les commerciaux qui voient très vite que vous êtes renseigné sur le sujet quand vous énumérez ces derniers. Si vous souhaitez d’autres arguments, ajouter les vacances locatives, les charges, les réparations, la taxe foncière, les frais de copropriété ou encore le suivi rigoureux des documents à envoyer au FISC pour validation… qui n’acceptera pas d’oubli si vous avez, par exemple, omis d’envoyer l’engagement de location.
Voilà, en espérant que cet article vous a plu, je reste disponible pour vous aider et vous accompagner dans votre achat.
A très vite !
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