J’aime assez la citation suivante : « Si vous ne demandez pas, vous ne saurez pas » et c’est valable pour tout ! Dans l’immobilier, on ne va pas se le cacher, le vendeur garde très souvent une marge de négociation. Comment connaître/estimer sa marge de négociation ?
Etape 1 : Estimer le prix du bien
Tout d’abord, il vous faudra estimer le prix du bien. Plusieurs outils sont à votre disposition comme par exemple "meilleurs agents" (https://www.meilleursagents.com/) Ce site se base sur les ventes réalisées dans le quartier pour définir une fourchette de prix au m². Vous pouvez alors considérer que la fourchette basse correspond à un bien avec des travaux et à l’inverse la fourchette haute un bien qui est nickel ! Vous pouvez ainsi estimer au vu de la maison/appartement présenté le juste prix du bien.
Etape 2 : Estimez les travaux
Alors attention, il ne faudra pas prendre en compte les travaux pour ajouter le jacuzzi dont vous avez toujours rêvé ou la construction d’une piscine olympique en plein cœur du centre-ville pour accueillir les futurs Jeux Olympiques ! On parle ici de travaux de remise au goût du jour si le bien le nécessite (Revêtements de sol, muraux, mise aux normes électriques…) Vous pouvez vous faire une première idée des ratios ci-dessous qui vous permettrons d’estimer les travaux.
Etape 3 : La négociation
Grâce aux 2 étapes précédentes, vous avez pu définir le montant réel du bien, il va falloir sortir les armes pour négocier. Il est vrai que négocier un bien où il n’y a rien à faire va être plus difficile. Cependant vous pouvez vous appuyer sur le premier élément ci-dessous :
- La comparaison avec les biens vendus dans le quartier
- Mettre en évidence les travaux nécessaires pour l’emménagement (Mise aux normes électriques, revêtement de sol/mur…)
- Mettre en avant un/des défauts du bien (Non pas que la voisine ne vous revient pas mais par exemple une porte de garage qui ne s’ouvre pas, un volet…)
Il vous faudra ainsi proposer un prix d’achat. Il vous faut bien noter que si vous souhaitez acheter un bien affiché 110 000 euros à 100 000 € il ne faudra pas faire une proposition à ce prix. Il faudra viser plus bas pour tenter d’obtenir une contre-proposition. Ci-dessous le schéma type d’une négociation :
Comme dans toutes négociations, toujours garder le vendeur en alerte en lui demandant une contre-proposition s’il refuse catégoriquement votre offre.
Il faut savoir qu’en moyenne une maison se négocie à 5% et un appartement à 3%. C’est une moyenne. Ne prenez pas pour argent comptant ces chiffres mais ils donnent une bonne idée de ce que vous pouvez potentiellement obtenir.
Pour d’autres conseils à l’achat de votre bien, n’hésitez à me contacter.
A très vite !
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